固定資産税における土地について

固定資産税・都市計画税における土地は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、売買実例価格を基に算定した正常売買価格を基礎として、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目は、田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地があります。
固定資産における土地の地目は、法務局の登記簿上の地目にかかわらず、その年の1月1日現在の現況により地目を認定します。

地積は、原則法務局の登記簿に登記されている地積となります。

宅地、宅地比準土地(市街化区域農地など)は市街地宅地評価法またはそれぞれの地目に応じた評価をします。
宅地比準土地を除く土地(一般農地、山林など)は原則として、標準地を設定し、その標準地の価格に比準して評価します。

土地の評価額は、3年に一度の基準年度に見直します。これを「評価替え」といい、令和3(2021)年度に評価替えを実施しました。
評価替えによって決定した評価額は3年間据え置くことが原則ですが、税制改正により、令和3(2021)年度以降も地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でない土地については、令和4(2022)年度及び令和5(2023)年度においても価格の修正を行います。

原則、評価額が課税標準額になりますが、住宅用地や市街化区域農地のように「課税標準の特例措置」の適用がある場合や「税負担の調整措置」が適用される場合は、課税標準額は評価額より低く算定されます。

固定資産税・都市計画税は、課税標準額にそれぞれの税率をかけることによって算出されます。

• 固定資産税：固定資産税の課税標準額×税率(1000分の14)
• 都市計画税：都市計画税の課税標準額×税率(1000分の3)

住宅用地(住宅を維持し、またはその効用を果たすために使用されている土地)については、その税負担を特に軽減する必要があることから、課税標準の特例措置が設けられています。

住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分です。
固定資産税の課税標準額は評価額の6分の1、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の1になります。

住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分です。
固定資産税の課税標準額は評価額の3分の1、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の2になります。

例えば、300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)であれば、200平方メートルが小規模住宅用地、残りの100平方メートルが一般住宅用地となります。

固定資産税の課税標準額は評価額の3分の1、都市計画税の課税標準額は評価額の3分の2になります。(生産緑地地区の指定を受けたものを除く)

当該年度の本則課税標準額(※)に対する前年度の課税標準額の割合を「負担水準」といいます。その負担水準に応じた負担調整措置(負担水準の高い土地は税負担を引き下げ、または据え置く一方、負担水準が低い土地は税負担を引き上げるしくみ)を行うことによって、税負担の均衡化を図っています。

負担水準(％)＝(前年度課税標準額÷当該年度の本則課税標準額)×100

※本則課税標準額は、住宅用地、市街化区域農地、及びそれ以外の土地によって算出方法が異なります。

• 小規模住宅用地(住宅1戸当たり200平方メートルまでの部分)の本則課税標準額
  固定資産税：当該年度の評価額の6分の1
  都市計画税：当該年度の評価額の3分の1

• 一般住宅用地(住宅1戸当たり200平方メートルを超える部分)の本則課税標準額
  固定資産税：当該年度の評価額の3分の1
  都市計画税：当該年度の評価額の3分の2

• 市街化区域農地の本則課税標準額
  固定資産税：当該年度の評価額の3分の1
  都市計画税：当該年度の評価額の3分の2

• 商業地等の宅地や雑種地などの本則課税標準額
  固定資産税：当該年度の評価額
  都市計画税：当該年度の評価額

※都市計画税についても、固定資産税と同様の税負担の調整措置を行っています。
※勧告遊休農地は負担調整措置が適用されず、 当該年度の評価額が本則課税標準額 となります。